В № 19 от 12-18 мая 2021 года газета АиФ подала подборку материалов «Строят тут из себя – когда жилье было в советское время или сейчас??».
Материал подготовлен журналистами Юлия Шингараева, Алексей Макурин, Галина Шейкина, Рада Боженко, Павел Сидоров.
Ввиду того, что строительная отрасль один из главных локомотивов буксирующий всю экономику страны, а доступность жилья один из самых честных социально-экономических показателей оценки уровня жизни населения страны. Ожидалось появление серьезных дискуссионных материалов на страницах газеты.
К сожалению, пока этого не случилось, по этой причине предлагается начать разговор о проблемах отрасли в инициативном порядке, опираясь на вопросы, уже затронутые в подборке материалов размещенных в № 19 газеты.
В подборке материалов видное (броское) место занимает критическая статья об исполнении проекта под названием Крутые ключи (или Кошелев проект) в Самаре.
Такие проекты должны исполнятся на принципах частно-государственного партнерства. В статье показана критическая оценка игнорирования государством в лице региональных властей своей доли ответственности. Народная молва Самары гласит, что такое случилось из-за семейных бизнес интересов бывшего И.О. Министра строительства и ЖКХ Самарской области. Пожалуй, это больше проблемы местной (региональной) политической и экономической кухни.
Для нас же, более важны моменты (проблемы) отрасли жилищного строительства затронутые газетой в подборке материалов присущие всей стране.
Психотерапевт Г. Н. Сытин утверждает «Главной основной закон человеческой деятельности можно сформулировать так «Человек работает только в том случае, если он запрограммировал и отчетливо видит результаты своей работы в пространстве и во времени только после того, как результаты работы запрограммированы во времени он приступает к работе. Только в этом случает получает максимальный полезный результат. В этом главный смысл человеческой деятельности».
Руководствуясь этим посылом, изучим некоторые проблемы жилищного строительства, посмотрим на задачу «Сколько жилья и какого в стране необходимо построить в ближайшее десятилетие?».
Сначала нужен ответ на вопрос «Сколько жилья фактически находится в пользовании у населения России на текущий момент??» Здесь единой цифры найти не удается. Разные источники называют разные цифры: 2 млрд. 900 млн. кв. метров; 3 млрд.300 млн. кв. метров, 3 млрд.700 млн. кв. метров и 3 млрд. 900 млн кв. метров. Какая из этих цифр близка к истине? Исходя из этих показателей может быть сформирована задача «Сколько нужно построить жилья в России ??», составлена программа развития отрасли.
Нередко используется еще популярный показатель, который использует для сравнения положения со странами Европы — это количество жилья приходящаяся на одного жителя страны.
При программных расчетах объемов строительства жилья желательно ориентироваться на показатель «Состав семьи (количество членов семьи) плюс одна комната.
Чтобы достичь уровня обеспеченности жильем жителей Финляндии Португалии или Нидерландов в России необходимо построить дополнительно один млрд. 900 млн. кв. метров жилья. А чтобы достичь уровня Дании нужно построить 4 млрд. 300 млн. кв. метров. Исходя из этих задач необходимо сформировать программу развития отрасли.
В подборке материалов, размещенных в газете штрихом, одним мазком авторы проходятся по проблеме аварийного жилья. Но аварийное жилье – это очень болезненный вопрос для страны. Некоторые политики называют проблему «Позором страны».
К сожалению, точно не известно сколько аварийного жилья нужно ликвидировать (переселить) по стране?? Называются разные цифры: 12 млн. кв. метров, 60 млн. кв. метров. Мы опять приходим к рекомендациям психотерапевта «Нужно четко сформулировать задачу, назвать точную цифру площади жилья необходимой для переселения обитателей аварийных домов!».
Известно, Президент России жестко спрашивает за выполнение этой работы.
По этой причине региональные и муниципальные власти стараются приуменьшать объемы аварийного жилья на подведомственной им территории, из которой необходимо людей переселить.
Чтобы сформулировать задачу (близко к истине определить необходимые площади жилья для переселения аварийщиков), проецируем информацию о фактических делах.
В 1995-2005 годы в Татарстане было построено 5 млн. кв. метров жилья для переселения людей из аварийного жилья. Даже такой огромной площади (для одного региона это очень большие площади) не хватило, чтобы закрыть вопрос об аварийном жилье в Татарстане. Отсюда напрашивается вывод: чтобы закрыть вопрос о проблеме аварийного жилья в масштабах страны ежегодно нужно строить по госзаказу не менее 15 млн. кв. метров.
В стране много разговоров о росте цен на квадратные метры жилья. Самая популярная причина называется удорожание стройматериалов. Попробуем оценить ситуацию объективно – влияние стоимости стройматериалов на рост цен квадратных метров.
Стоимость строительных материалов в продажной цене московских квартир составляет 10-12 %. Арифметика говорит, даже при росте стоимости строительных материалов в полтора раза колебания цены московской квартиры уложится в 5 %. Значит есть более весомые причины.
В подборке материалов газеты поднимается проблема Хрущевок.
Ю.Н. Чумерин рассуждая о хрущевках, обосновывает необходимость их сноса коррозией металлических закладных деталей железобетонных конструкций домов, которые необходимы для сборки домов. Действительно такая проблема существует. Но век металлических закладных деталей можно продлить, используя специальные краски, восстанавливающие металл из оксидов, которых в последние годы в стране изготавливается много.
Но есть проблемы, которые даже мало изучены. Одним из таких явлений представляется коррозия бетонов. Одной из причин разрушения моста в Киеве, приведший в восторг журналистов федеральных телеканалов является именно коррозия бетонных конструкций (коррозия бетона).
Процесс этот зависит от многих факторов: условий эксплуатации конструкций; какие цементы и какие инертные заполнители были использованы при изготовлении бетонных смесей и т. д. Важно понимать, что процесс этот разрушает бетонные конструкции изнутри и диктует необходимость проведения реновации жилых домов (Хрущевок).
Второй важный фактор, на который мало обращается внимание – это система электропроводки в так называемых Хрущевках. Электропроводка в этих домах смонтирована с использованием материалов (проводов) изготовленных 60-70 лет назад. За прошедшие годы изоляционные материалы в значительной степени потеряли свои прочностные характеристики, как в народе говорят превратились в труху.
Так как провода спрятаны в теле бетонных конструкций (специальных каналах) ремонтные или восстановительные работы серьезно затруднены.
Все обозначенные факторы говорят, что стране нужна масштабная общегосударственная программа реновации жилья построенного в 60 -е годы прошлого столетия.
В подборке материалов газеты рассказывается об индустриальном строительстве жилья в Шанхае.
Когда говорят об индустриальных технологиях строительства зданий в Шанхае, Турции, Дубае, Сингапуре вспоминаю один эпизод из своей жизни.
В 1987 году работал начальником ОКСа (по-нынешнему Застройщиком) предприятия магистральных трубопроводов. Специфика таких предприятий такая, промышленные площадки разбросаны за сотни км, на территории многих регионов, а управленческий персонал располагается в одном из региональных центров.
В декабре 1987 года в административном здании, где размещался наш управленческий персонал случился пожар и нам пришлось переехать в чужое только что отстроенное красивое административное здание (свои то площади располагались далеко).
Здание было построено по проекту, разработанному для южных широт. На улице была зима, а нам нужно было работать. Очень скоро, чтобы поменять климат в рабочих кабинетах пришлось пригнать смесительный агрегат и залить всю красоту вспененным пенополиуретаном.
Что же демонстрируют нам индустриальные технологии южных широт??
В силу климатических условий железобетонные конструкции выгодно изготавливать в полевых условиях. Монолитный каркас сформировал, навесил легкие ограждающие конструкции (например стеклопакеты) и дом готов. Нет необходимости устройства температурных швов в монолитных конструкциях, требований к морозостойкости бетонных конструкций, теплоизоляции ограждающих конструкций и других ухищрений – строится быстро и дешево.
В российских регионах у застройщиков появилось большое желание как-то адаптировать южные технологии и проекты к российским реалиям, что приносит много непредвиденных проблем, хотя существуют Белорусские и Российские технологии и проекты индустриального строительства, Почему то не желают представлять россиянам проекты индустриального строительства по Финским, Шведским, Канадским технологиям там вроде климат более похожий на российский. Нужно отметить для развертывания индустриального строительства по Российским и Белорусским технологиям в стране имеется в наличии производственная база, для изготовления комплектующих.
Что же населению дают увлечение технологиями созданными для южных широт, попытки адаптировать эти технологии к условиям России.
Построили несколько многоэтажных домов длиною более 200 метров каждый по турецким проектам без единого температурного шва, сейчас природа сама формирует там температурные швы.
В течении 3-4-6 месяцев механическим способом формируются каркасы домов из монолитного бетона с трудно контролируемыми характеристиками (прочность, морозостойкость, коррозионная стойкость и т.д.) далее в течение 3-4 лет вручную устраиваются перегородки и ограждающие конструкции с теплоизоляционными характеристиками, выполняется огромный объем ручного труда.
Это естественно приводит к дефициту мигрантов и удорожание квартир. В российских реалиях продление сроков строительства жилого дома на один год – это увеличение стоимости квартир минимум на 10 %.
Застройщики и финансовые структуры получают свой процент от продажной цены квартир, а не от себестоимости строительства.
Разумеется, у строительного комплекса много других проблем, но мы с самого начала настроились (заявили) высказать свое видение только по позициям, обозначенным в публикации газеты АиФ размещенном в № 19 от 12-18 мая 2021 года.