Совсем недавно американский ипотечный кризис поставил на колени экономику многих стран мира. Конечно, аналогичный кризис в финансово-строительном комплексе России не окажет серьезного влияния на мировую экономику, но для населения нашей страны это будет иметь большие негативные последствия. Даже проблема обманутых дольщиков, составляющая мизерную часть жилищного рынка, очень болезненно воспринимается обществом и государством..
Память об американском кризисе заставляет задумываться и изучать вопрос о стоимости строящегося жилья в нашей стране.
К сожалению, в рассуждениях о стоимости жилья на рынке России, многие делают акцент только на двух составляющих себестоимости строительного процесса – это банковские проценты за кредиты населению (ипотеку) и стоимости строительных материалов.
Мы сегодня в вопросах регулирования экономики страны идем, повторяя ошибки американской модели: Деньги туда; деньги сюда. Но для достижения хороших, особенно прорывных результатов очень важно использование организационно-технологических и регуляторных мероприятий.
Основной закон рыночной экономики звучит «Спрос рождает предложение!!».
Снижение цены на строительные материалы. При действующих механизмах формирования цен на российском рынке жилья влияние колебаний цен на стройматериалы не превышают математическую погрешность расчетов рыночных цен на жилье. В себестоимости (подчеркну в себестоимости, а не в рыночной цене) построенного жилья с чистовой отделкой стройматериалы составляют 55-56 %, с черновой отделкой 46-47 %. В рыночной цене жилья реализуемого в Москве доля стройматериалов не превышает 20 %, по этой причине колебания стоимости стройматериалов в пределах15 % в рыночной стоимости московской квартиры не превысят статистическую погрешность т.е.1,5-2 %. В малых городах эта пропорция значительно отличается, но не является определяющим.
Снижение процентной ставки ипотеки – это механизм, стимулирующий повышение спроса, и будет подталкивать рост цен. Механизм хорош в случае избытка предложений жилья на рынке. В случае отсутствия паритета между спросом и предложением процесс станет тупиковым. В результате снижения процентной ставки ипотеки без увеличения предложений рынку жилья пригодного для проживания и увеличения доходов населения возникнут мыльные пузыри, что приведет краху некоторых секторов строительного комплекса страны.
Значит предложенные сегодня государством меры для оживления рынка жилья недостаточны.
1. Государство должно обозначит прогнозные показатели потребности в жилье для выполнения социальных задач государства.
2. Государство должно добиться предложения на рынок только качественного товара.
3. Государство должно сформулировать и предложить механизмы для роста доходов населения.
Практика сдачи в эксплуатацию жилья (подписание документов) с так называемой «черновой отделкой» — это механизм предложения рынку низкокачественного товара (жилья не пригодного для проживания), фактически механизм косвенного снижения доходов населения, покупающего это жилье минимум на 20 %. Покупатель жилья вынужден нести дополнительные расходы по оплате отделочных и сантехнических работ, приведения в состояние пригодное для проживания.
При такой практике сдачи в эксплуатацию жилья, колебания цен на строительные материалы ничтожно мало влияют на цены рынка т.к. за счет этого маневра наиболее значимые в стоимостном выражении строительные материалы выведены из рыночного оборота жилья.
Для увеличения предложения на рынок жилья пригодного для проживания необходимо осуществить организационно- технологические мероприятия.
1. Государство должно разрешать введение в эксплуатацию жилых домов
застройщиками только с чистовой отделкой. На рынок должен поставляться товар с пригодными для потребления характеристиками. Государство не допускает поставок на рынок агрегатов без оформленного (неукомплектованного) под названием «автобус» или агрегата без пушки под названием «танк» и т.к. такой агрегат не сможет выполнять задачи своего назначения. А жилье, в котором нельзя проживать в эксплуатацию принимается.
2. К сожалению, после распада СССР на стройплощадках страны объем ручного труда, особенно так называемых мокрых процессов многократно возрос. Объем ручного труда на строительстве жилья сегодня выше времен хрущевской индустриализации. Наличие огромных объемов низкооплачиваемого ручного труда на стройплощадках, особенно при возведении жилых домов является главной причиной приглашения мигрантов на стройки страны.
Только индустриализация процессов возведения зданий и сооружений позволит выплачивать достойную зарплату, значит увеличить количество рабочих мест с достойной зарплатой.
Только индустриальные технологии значительно сократят сроки возведения зданий и сооружений (строители министерства обороны используя индустриальные технологии возводят больничные комплексы в 5-6 раз быстрее, чем по традиционным технологиям), а значит снизится стоимость возводимого жилья. Сокращение сроков строительства многоквартирного жилого дома на один год снизят себестоимость строительства на 10 и более процентов.
Чтобы стимулировать индустриализацию строительного процесса необходимо установить:
1.Застройщик должен уплачивать специальный сбор за привлечение мигрантов.
2. В случае нарушения утверждённых сроков ввода строящегося объекта в эксплуатацию Застройщик должен уплачивать налог за имущество с повышающим коэффициентом в 1,5 раза в случае задержки на 6 месяцев, с коэффициентом 2 раза в случае задержки на один год, в случае задержки более одного года повышающий коэффициент должен равняться трем до фактического ввода объекта в эксплуатацию.
Платить должен именно застройщик т.к. только он определяет
проектно-технологические решения возведения объекта (Будет возводится объект с
использованием достижений науки, инновационно-индустриальных технологий или с использованием ручного труда), составляет и утверждает техническое задание на проектирование зданий и сооружений, а подрядчик без согласия Застройщика не имеет права на корректировки утвержденных решений.
Значит Застройщик диктует (создает) условия для привлечения мигрантов, условия для индустриализации строительного комплекса.
3.Для исполнения социальных обязательств государства (ликвидация
аварийного и ветхого жилья, обеспечение жильем ветеранов и детей инвалидов, врачей, учителей и т.д.) в каждом регионе должны быть созданы государственные внебюджетные фонды (службы единого заказчика по строительству жилья), на которых возложить функций застройщика по государственным заказам.
Осуществление предложенных мер существенно снизят вероятность кризиса аналогичного американской.
Если не заниматься организационно-технологическими и регуляторными вопросами, мы можем получить резкий рост объемов низкокачественного и аварийного вновь построенного жилья.